Masz mieszkanie z którego nie korzystasz. Wpadasz na pomysł wynajmu, w końcu po co ma stać puste, skoro można na nim trochę zarobić. Pomysł dobry, tylko jak wiadomo, ewentualni najemcy mogą trafić się różni, a usunięcie ich z mieszkania może być niezwykle trudne.
Co do osób najmujących lokal do celów mieszkalnych, stosuje się ustawę szczegółową – "Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego”. Była niedawno znowelizowana, zmiany wejdą w życie 21.04.2019 r. Będziemy więc bazować na nowym stanie prawnym, jeszcze nieobowiązującym.
Zakończenie najmu możliwe jest tylko w formie wypowiedzenia, które pod rygorem nieważności, musi być sporządzone na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia. Przyczyny są w wyżej wymienionej ustawie wyliczone. Zapisy w umowie, przewidujące zakończenie najmu w sytuacjach innych niż te , są nieważne. Przypadki te są następujące:
1. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
a. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
b. jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
c. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
d. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku
2. Z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.
3. Z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, lub w zamieszka tam jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Konieczne jest konkretne wskazanie tej osoby. Możliwe to jest, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W przeciwnym razie wypowiedzenie jest możliwe na 3 lata naprzód.
To nie wszystko. Również w tym przypadku, jeżeli lokator w dniu otrzymania wypowiedzenia ma ukończone 75 lat, nie ma bliskich ani prawa do innego lokalu, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili jego śmierci.
Ponadto, jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
Jak widać, przypadków tych nie ma wiele, a terminy wypowiedzenia są długie. Częste są też dodatkowe wymogi, tj. wcześniejsze pisemne upomnienie lub dostarczenie lokalu zamiennego. Widać tu więc mocniejszą pozycję najemcy i istniejącą zasadę ochrony prawa do mieszkania każdego człowieka. Najem ma być zatem stosunkiem pewnym. Jeśli nie jesteśmy zdecydowani co do dalszych losów naszego mieszkania, warto zdecydować się na wynajem na czas określony.